Atualidade fiscal
Arrendar a casa a uma empresa: mantém-se a taxa de 10 % sobre as rendas?
Desde 01/01/2026, as rendas de contratos de arrendamento para habitação com renda moderada pagam 10 % de IRS, em vez dos 25 % da regra geral — um regime que vale até ao fim de 2029 e abrange também os contratos já existentes. Muitos senhorios recebem pedidos de empresas que querem arrendar a casa para um gerente ou um trabalhador lá viver, e a dúvida é se isso faz perder a taxa reduzida. Em setembro de 2026 a Autoridade Tributária respondeu: não perde, desde que o contrato identifique a pessoa que vai habitar e o destino seja só a habitação dela.
A taxa de 10 %: a quem se aplica
A regra geral está no n.º 2 do art. 72.º do Código do IRS: as rendas de contratos de arrendamento para habitação pagam uma taxa autónoma de 25 %, com reduções para contratos longos — 15 % a partir de cinco anos, 10 % a partir de dez, 5 % a partir de vinte. As rendas de contratos não habitacionais (lojas, escritórios, armazéns) pagam 28 % (alínea e) do n.º 1).
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou o art. 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais: os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente à habitação, com renda mensal dentro do limite do art. 2.º desse decreto-lei, auferidos até 31/12/2029, são tributados a 10 %, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável. Produz efeitos desde 01/01/2026 (n.º 2 do art. 18.º) e não exige contrato novo: conta a renda e o destino, não a data do contrato.
O limite é a renda mensal moderada: 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, ou seja, 2,5 × 920,00 € = 2.300,00 € (alínea a) do n.º 2 do art. 2.º), atualizável por portaria. A renda mede-se pela média do ano — o valor anual dividido pelos meses decorridos (n.º 3 do art. 3.º) —, conta pela totalidade quando há vários arrendatários (n.º 2) e inclui o mobiliário, os equipamentos e os serviços ligados ao imóvel, mesmo que contratados à parte (n.º 1). Baixar a renda a meio do ano não salva esse ano: 2.500,00 € de janeiro a maio e 2.300,00 € de junho a dezembro dão uma média de 2.383,33 €.
O inquilino pode ser uma empresa — com cinco condições
Uma pessoa coletiva não habita em lado nenhum — foi por aí que a AT começou a análise quando um senhorio perguntou se podia arrendar a sua casa a uma sociedade unipessoal, para o sócio-gerente lá viver, sem perder a taxa de 10 %. Na Informação Vinculativa n.º 30751, com despacho de 15/09/2026, a AT aceitou que uma empresa pode ser arrendatária de um contrato habitacional a favor de uma pessoa determinada e relacionada com ela — um trabalhador ou um membro dos órgãos sociais — e que o senhorio mantém os 10 %. Mas fixou condições.
Primeira: o contrato identifica, com nome e número de contribuinte, a pessoa singular que vai ocupar a casa. Segunda: o contrato diz que o imóvel se destina estritamente à habitação dessa pessoa. Terceira: proíbe expressamente a sublocação, a cessão da posição contratual e qualquer afetação do imóvel a fins comerciais, industriais ou de serviços. Quarta: o contrato e as suas alterações são comunicados às Finanças pela declaração Modelo 2, para efeitos de Imposto do Selo. Quinta: o senhorio cumpre as regras gerais dos benefícios fiscais do art. 14.º do EBF — em particular, não ter dívidas de impostos ou de contribuições por regularizar.
A condição tem de manter-se durante todo o contrato. Se a casa passar a ser usada para outro fim — por exemplo, se a sociedade lá fixar a sede, ainda que só em parte —, o arrendamento deixa de ser habitacional e as rendas passam a pagar os 28 % dos prédios não habitacionais.
Um exemplo com números
O Rui arrenda um T2 a uma sociedade por 950,00 € por mês, para o gerente dela lá viver, com o contrato a cumprir as cinco condições. Recebe 11.400,00 € no ano e suportou 1.000,00 € de encargos dedutíveis (IMI e condomínio): o rendimento líquido da categoria F é de 10.400,00 €. À taxa geral de 25 %, o IRS seria de 2.600,00 €. Com o art. 45.º-C, é de 10.400,00 € × 10 % = 1.040,00 € — menos 1.560,00 € por ano, até ao fim de 2029.
Como a inquilina é uma empresa com contabilidade organizada, tem de fazer retenção na fonte a cada pagamento: 10 % sobre a renda, ou seja, 95,00 € por mês (alínea f) do n.º 1 do art. 101.º do Código do IRS), e não os 25 % das rendas fora deste regime. Os 1.140,00 € retidos no ano acertam-se na declaração do Rui. Se as rendas anuais do senhorio ficarem abaixo de 15.000,00 €, ele pode dispensar a retenção, com a menção prevista no art. 101.º-B no recibo.
O que não se aplica
Alojamento local e arrendamento não habitacional ficam de fora: o AL é rendimento da categoria B, e um escritório ou uma loja pagam os 28 %. Uma casa arrendada a uma empresa sem nome do ocupante, ou com uma cláusula que permita usá-la como sede ou para a atividade, não é arrendamento para habitação no sentido do art. 45.º-C.
Renda média acima de 2.300,00 € no ano tira a taxa de 10 % a esse ano inteiro. Dívidas fiscais ou contributivas do senhorio suspendem o benefício no ano em que existam (n.os 5 a 7 do art. 14.º do EBF). Os contratos de longa duração já a 5 % ficam nos 5 %: o art. 45.º-C só se aplica «salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável». E o regime é temporário: as rendas de 2030 em diante voltam às taxas do art. 72.º, a menos que a lei mude entretanto.
E se o senhorio for uma empresa?
O n.º 2 do art. 45.º-C tem a versão para sociedades e para empresários com contabilidade organizada: os mesmos rendimentos — contratos exclusivamente de habitação, renda dentro do limite, até 31/12/2029 — são considerados em apenas 50 % no apuramento do lucro tributável. Uma sociedade que receba 18.000,00 € de rendas de um contrato nestas condições declara 9.000,00 €.
O que fazer na prática
Se vai arrendar a uma empresa, ponha no contrato o nome e o NIF de quem vai morar na casa, o destino exclusivo a habitação dessa pessoa e a proibição de sublocar, ceder ou usar o imóvel para fins comerciais ou como sede. Entregue a Modelo 2 no prazo — até ao fim do mês seguinte ao início do contrato — e emita os recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças. Avise a empresa de que a retenção é de 10 %; se lhe retiverem 25 %, o excesso acerta-se na declaração de IRS, onde as rendas vão ao Anexo F.
Se está a pensar comprar um imóvel para arrendar com renda moderada usando o dinheiro da venda da sua casa, há um regime próprio de reinvestimento — ver vender a casa e reinvestir num imóvel para arrendar.
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Esta informação é genérica e não dispensa a leitura dos documentos oficiais nem a análise do seu caso. Num contrato com uma empresa como inquilina, as cláusulas decidem a taxa. Peça uma proposta ou veja os nossos serviços.
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As fontes
Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 45.º-C — rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação (aditado pelo DL n.º 97/2026; efeitos desde 01/01/2026) — documento oficial
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (arts. 2.º e 3.º — renda mensal moderada e forma de a medir; art. 9.º — art. 45.º-C do EBF; art. 18.º — produção de efeitos) — documento oficial
Código do IRS, art. 72.º — taxas autónomas dos rendimentos prediais (28 %, 25 % e reduções por duração do contrato) — documento oficial
Código do IRS, art. 101.º, n.º 1, alíneas e) e f) — retenção na fonte sobre rendas: 25 % e 10 % — documento oficial
Código do IRS, art. 101.º-B — dispensa de retenção na fonte para rendas anuais abaixo do limiar do art. 53.º do CIVA — documento oficial
Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 14.º, n.os 5 a 7 — cessação dos benefícios por dívidas de impostos ou de contribuições — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 30751, com despacho de 15/09/2026 (art. 72.º do CIRS e art. 45.º-C do EBF) — contrato de arrendamento habitacional com uma empresa como locatária: condições para manter a taxa de 10 % — documento oficial
Publicado em 21/09/2026.
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