Vender a casa e reinvestir em duas frentes: nova habitação e imóvel para arrendar

A quem é que isto serve

Serve a quem vende a casa onde tem o domicílio fiscal — a habitação própria e permanente, ou HPP — e não precisa de todo o dinheiro para a seguinte: quem muda para casa mais pequena, ou de zona cara para zona barata.

Até maio de 2026, quem vendia e não estava reformado nem tinha 65 anos só tinha uma saída: reinvestir noutra HPP. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — o mesmo da devolução de parte do IVA na construção da casa própria — abriu uma segunda via: comprar um imóvel, em Portugal, para arrendar a habitação com renda moderada.

E essa via é mais larga do que parece: o n.º 7 do art. 10.º abrange os ganhos da venda da HPP e os da transmissão de outros imóveis de habitação. Serve também a quem vende uma segunda casa ou uma casa arrendada; já não serve terrenos, lojas ou armazéns.

O que a Autoridade Tributária veio dizer

Uma contribuinte perguntou se podia vender a HPP e repartir o dinheiro entre uma casa nova para viver e um segundo imóvel para arrendar. A AT respondeu que não existe óbice legal à cumulação: a lei não a prevê expressamente, mas o n.º 12 do art. 10.º, que manda aplicar o benefício à parte proporcional dos ganhos, aponta nesse sentido.

Ficam dois princípios. A exclusão opera proporcionalmente ao montante total efectivamente reinvestido; e os requisitos de cada regime aferem-se, nas palavras da AT, de forma estanque e segregada para cada fatia do dinheiro — uma pode falhar sem arrastar a outra. Não é posição isolada: a AT já respondera o mesmo em 11/07/2026, na Informação Vinculativa n.º 30696.

As condições da parte que vai para a nova casa

Esta é a via clássica, do n.º 5 do art. 10.º, e as condições não mudaram. O imóvel vendido tem de ter sido a sua HPP, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda — ou ao reinvestimento, se este for anterior. O imóvel comprado tem de situar-se em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu com troca de informação fiscal, e ser afecto à sua habitação em 12 meses após o reinvestimento. Quem constrói tem outros prazos: matriz até 48 meses e afectação a HPP até ao fim do 5.º ano.

O que mudou foi outra coisa: se o reinvestimento não se concretizar por facto superveniente não imputável ao contribuinte — um contrato-promessa ou uma empreitada incumpridos e levados a tribunal —, o prazo suspende-se enquanto a acção correr, e há 12 meses após o trânsito em julgado para o concretizar (n.os 27 a 30, também novos).

As condições da parte que vai para o imóvel a arrendar

Esta é a via nova, do n.º 7, e as condições são cumulativas: falha uma, perde-se o benefício desta parte. O imóvel adquirido tem de situar-se em território nacional — aqui não vale a Europa — e ser objecto de contrato de arrendamento habitacional em 6 meses, contados do reinvestimento ou da venda, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, como obras urgentes.

A renda mensal não pode exceder 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026: 2.300,00 € (920,00 € × 2,5). Repare na âncora — o tecto fica fixo nesse valor durante os cinco anos e só sobe se for actualizado por portaria; não acompanha o salário mínimo dos anos seguintes. E mede-se pelo valor anual dividido pelos meses decorridos: cinco meses a 2.500,00 € e sete a 2.300,00 € dão média de 2.383,33 € e estouram o limite. Somam-se móveis, equipamentos e serviços ligados ao imóvel, mesmo contratados à parte; com vários proprietários ou arrendatários, afere-se pelo total.

Tem ainda de ficar arrendado, para habitação, pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos, e não pode ser vendido nem doado durante 5 anos — prazos contados, ambos, do reinvestimento ou da venda, se esta for posterior. Pode arrendar a um filho ou a outro familiar: a lei não o exclui. Perdido o benefício, acresce ao imposto o equivalente a juros compensatórios desde o ano da venda.

Os prazos e a declaração valem para as duas frentes

O prazo do reinvestimento é o mesmo nas duas vias: entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda — uma compra feita nos dois anos antes também conta. E há a declaração: manifestar a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, indicando o montante, no quadro 05 do anexo G da Modelo 3 do ano da alienação. Quem usa as duas vias declara as duas intenções, com montantes separados.

Um exemplo com números

Um casal vende em 20/05/2026 a casa onde vive por 300.000,00 € e usa 50.000,00 € para liquidar o empréstimo: o valor a reinvestir é de 250.000,00 €. Feitas as contas do valor de aquisição e das despesas, a mais-valia é de 75.000,00 €.

Em setembro de 2026 compra a nova casa por 130.000,00 € e, em março de 2027, um T2 para arrendar por 70.000,00 €, com renda de 550,00 €. Reinvestiu 200.000,00 € dos 250.000,00 €: 80%.

A exclusão aplica-se a 80% da mais-valia: 60.000,00 € ficam fora de tributação e 15.000,00 € são tributados. Como o saldo das mais-valias de imóveis, em regra, só conta em metade, vão a englobamento 7.500,00 €.

Agora a parte que se percebe mal. Daqueles 60.000,00 €, 39.000,00 € correspondem à fatia da nova casa e 21.000,00 € à do arrendamento. Se o casal vender o T2 ao fim de três anos, perde o benefício dessa fatia: os 21.000,00 € são tributados no ano dessa venda, com o acréscimo equivalente a juros compensatórios desde 2026. Os 39.000,00 € da casa nova não são afectados.

O que não conta — as confusões típicas

Na via do arrendamento só conta comprar um imóvel já construído. Ao contrário do que sucede com a nova HPP, comprar terreno e construir não conta, nem contam obras de ampliação ou melhoramento num imóvel que já tenha: a lei fala apenas em aquisição da propriedade de outros imóveis, e a AT foi expressa mais do que uma vez.

Amortizar o crédito da casa vendida também não é reinvestimento: só reduz o valor a reinvestir. E nada disto é o regime dos reformados e dos maiores de 65 anos, hoje nos n.os 10 e 11 do art. 10.º, que aplica o valor de realização, em 6 meses, num seguro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num produto individual de poupança pan-europeu.

E a data que manda é a da venda: quem vendeu em 2024 ou 2025 não recupera esta via comprando em 2026 um imóvel para arrendar.

Desde quando e até quando

A via do arrendamento — n.os 7 a 9 do art. 10.º — só se aplica às transmissões realizadas entre 01/01/2026 e 31/12/2029. Passada essa janela, quem vender volta a ter só a via clássica, que é permanente.

Quem pondere vender nestes anos tem uma decisão a tomar com tempo, e que se decide com números concretos: o valor de aquisição, as despesas, a renda de mercado. Se quiser ver o seu caso, fale connosco.

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As fontes

Informação Vinculativa n.º 30947, de 30/07/2026 (cumulação do reinvestimento em nova HPP com o reinvestimento em imóvel para arrendamento — art. 10.º, n.os 5 e 7, do Código do IRS) — documento oficial

Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (art. 2.º, n.os 2 e 3, e art. 3.º — renda moderada; art. 5.º — n.os 7 a 9, 12 e 27 a 31 do art. 10.º do Código do IRS; art. 18.º, n.os 2 e 3) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30696, de 11/07/2026 (primeira resposta da AT à cumulação das duas modalidades) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30709, de 11/07/2026 (transcreve o n.º 7 e o n.º 8 do art. 10.º; a data da alienação determina o acesso à via do arrendamento) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30827, de 11/07/2026 (aquisição de lote de terreno e construção não são elegíveis na via do arrendamento) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30875, de 11/07/2026 (obras de ampliação ou melhoramento em imóvel próprio não são elegíveis na via do arrendamento) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 31111, de 24/07/2026 (confirma que o n.º 7 exige a aquisição de imóvel já edificado) — documento oficial

Publicado em 25/08/2026. Revisto e ampliado em 04/09/2026.