Está a construir casa? Pode reaver parte do IVA da empreitada

A quem se aplica: cinco condições, todas ao mesmo tempo

Não agir, nesta obra, no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional. Não é preciso não ter atividade aberta: exige-se que a casa não entre na esfera do negócio. O empresário da construção que edifica a moradia para o ativo da atividade fica de fora; a construir a casa onde vai viver, não.

Contratar serviços de empreitada de construção de imóvel destinado a habitação própria e permanente, provada pelo domicílio fiscal — a morada registada nas Finanças.

Não passar o preço moderado, hoje 660.982,00 €, valor atualizável por portaria. Compara-se o valor patrimonial tributário da matriz com a soma do valor de aquisição do terreno e dos custos de construção, sem IVA: vale o maior dos dois.

Instalar-se na casa em seis meses, contados da emissão da documentação de início de utilização — para a AT, a data da entrega na câmara do termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização, e não a data em que se começa a usar a casa.

Manter a afetação exclusiva a habitação própria e permanente 12 meses, no mínimo. Só circunstâncias excecionais desculpam sair antes: as do art. 10.º, n.º 26, do Código do IRS — casamento, união de facto, dissolução de um ou de outra, aumento de dependentes —, lista que não é fechada.

Quanto se recebe: um exemplo com números

Devolve-se a diferença entre o IVA suportado à taxa normal e o que resultaria da taxa reduzida — no continente, entre 23% e 6%: dezassete pontos percentuais sobre o valor da empreitada.

O exemplo é do ofício. Terreno por 200.000,00 €; empreitada por 250.000,00 €, com 57.500,00 € de IVA a 23% — fatura de 307.500,00 €. À parte, tintas e revestimentos por 10.000,00 €, mais 2.300,00 € de IVA, para o empreiteiro incorporar na obra. Valor patrimonial tributário da casa acabada: 400.000,00 €.

Primeiro, o teto: terreno mais custos de construção somam 460.000,00 € sem IVA, acima do valor patrimonial de 400.000,00 €; é este o valor de referência, abaixo dos 660.982,00 €.

Depois, a devolução: 250.000,00 € a 23% são 57.500,00 €; a 6% seriam 15.000,00 €. A AT devolve a diferença, 42.500,00 €. Os 2.300,00 € das tintas não entram.

Atenção: o empreiteiro continua a faturar a 23%

É a confusão mais provável, e custa dinheiro. Este regime não autoriza ninguém a faturar a obra à taxa reduzida: o empreiteiro fatura à taxa normal e o dono da obra paga esse IVA todo. A devolução chega depois — casa acabada, pedido instruído, até 150 dias de espera. Quem montar a tesouraria da obra a contar com 6% nas faturas fica a descoberto.

A taxa reduzida que o mesmo diploma criou para as empreitadas só vale para imóveis destinados a venda para habitação própria do comprador ou a arrendamento habitacional. Entre empresas, a regra é outra: a da autoliquidação.

O que devolve IVA, e o que só conta para o teto

Conta o IVA das faturas de empreitada de construção à taxa normal, e só esse: emitidas nos termos legais, com o número de contribuinte do requerente, referência inequívoca ao imóvel e comunicação à AT no e-fatura. Podem ser várias empreitadas, de empreiteiros diferentes, e a AT exige contratos reduzidos a escrito.

Ficam de fora da devolução a compra de materiais incorporados na obra e a aquisição de bens ou serviços alheios à empreitada. E aqui está a armadilha: não devolvem IVA nenhum, mas contam na soma que se compara com o teto — comprar por fora aproxima a obra do limite sem devolver nada. O mesmo vale para o empreiteiro isento pelo art. 53.º do Código do IVA, ou para uma empreitada a taxa reduzida: sem IVA à taxa normal não há nada a devolver, e o custo entra no teto na mesma.

Nos custos de construção entra mais do que a obra: bens móveis, equipamentos e partes acessórias ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, e serviços que o valorizem — cozinha equipada, ar condicionado, painéis solares, projetos. Se o terreno veio por doação ou herança, vale o valor considerado para a liquidação do Imposto do Selo, ou o que lhe serviria de base se o imposto não fosse devido, como no lote dado pelos pais. O IMT e o Selo ficam sempre fora.

Reabilitar não é construir

Estão excluídas as empreitadas de reabilitação ou de remodelação, que a AT define de forma larga: qualquer empreitada sobre imóvel previamente edificado que não seja objeto de demolição total. Quem recupera uma casa antiga não recebe nada.

A demolição integral é a exceção: aí o valor do terreno passa a ser o respetivo valor de aquisição, incluindo o da ruína ou do edifício preexistente, mais os custos da demolição.

Como se pede, e até quando

O pedido faz-se só por via eletrónica: no Portal das Finanças, autenticado, escreve-se restituições na pesquisa e escolhe-se Restituições Outros Regimes IVA.

O prazo é de 12 meses a contar da emissão dessa documentação, e é o mesmo para corrigir o pedido. Regra de arranque: se ela foi emitida nos três primeiros trimestres de 2026 (até 30/09/2026), o pedido só se submete a partir de 01/10/2026, e é dessa data que os 12 meses contam (art. 18.º, n.º 8, do Decreto-Lei n.º 97/2026). O Ofício Circulado da AT fala apenas no 1.º semestre; prevalece a lei, mas, para documentação emitida entre julho e setembro de 2026, o mais seguro é submeter dentro dos 12 meses contados da emissão.

Instrui-se com a identificação do imóvel e dos comproprietários, os contratos de empreitada, o título de utilização, o comprovativo do valor do terreno, as faturas de todos os custos de construção — também os não elegíveis — e o comprovativo da iniciativa procedimental. Guardam-se cinco anos no mínimo. O pagamento sai por transferência para o IBAN registado na AT, em 150 dias no máximo.

Sendo a casa de mais do que uma pessoa, só há devolução se todos os adquirentes a destinarem a habitação permanente. Casados e unidos de facto podem pedir em conjunto; nos restantes casos cada um pede por si e identifica os outros; o pedido só fica instruído quando todos juntarem a sua parte.

Desde quando vale, e o que se perde se as condições falharem

Aplica-se às obras cuja iniciativa procedimental — o pedido de licenciamento na câmara, a comunicação prévia devidamente instruída ou, nas obras isentas de controlo prévio, o parecer prévio ou a informação de início dos trabalhos — tenha começado entre 25/09/2025 e 31/12/2029, e cujo IVA se torne exigível entre 01/01/2026 e 31/12/2032.

Se alguma condição falhar, a AT tem quatro anos, contados do termo do prazo legal para a cumprir, para emitir liquidação adicional. No exemplo do ofício, o particular recebe os 42.500,00 € em dezembro de 2027 e arrenda a casa em janeiro de 2028: falhou os 12 meses de afetação exclusiva e repõe o montante restituído, com os juros compensatórios que sejam devidos.

Este regime vem do mesmo Decreto-Lei n.º 97/2026 que alargou a exclusão de mais-valias a quem vende casa e reinveste. Se tem uma obra em mãos, veja os nossos serviços ou fale connosco.

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As fontes

Ofício Circulado n.º 25118/2026, de 22/07/2026 — IVA: regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente — documento oficial

Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação (o regime de restituição consta do anexo II) — texto oficial da 1.ª série do Diário da República — documento oficial

Código do IVA, art. 18.º — taxas do imposto (6% reduzida e 23% normal, no continente) — documento oficial

Publicado em 25/08/2026. Revisto em 07/09/2026.