Comprar a casa nova antes de vender a antiga: como contam os prazos do reinvestimento das mais-valias da habitação própria e permanente

Os dois prazos: 24 meses antes, 36 meses depois

O art. 10.º, n.º 5, do Código do IRS exclui de tributação a mais-valia da venda da HPP, desde que, cumulativamente, se reinvista entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e se declare a intenção de reinvestir, ainda que parcial, no quadro 05 do anexo G desse ano. Comprar a casa nova primeiro está dentro da lei: o reinvestimento antecipado é tão válido como o posterior, desde que a compra caiba nesses 24 meses. As condições gerais de cada via estão em reinvestir em casa para arrendar; aqui fica só o que essa página não trata: comprar primeiro e vender depois.

A partir de quando conta cada prazo

A janela é sempre medida a partir da venda da casa antiga — a data da realização. Quem compra primeiro tem, por isso, uma data-limite para vender: 24 meses depois da compra. Se a compra ocorreu em fevereiro de 2026, a venda tem de acontecer até fevereiro de 2028 — foi essa a conta que a Informação Vinculativa n.º 30243, de 20/05/2026, confirmou: num pedido em que a compra precedia a venda em até 24 meses, a resposta foi que isso não obsta à exclusão de tributação.

Comprar primeiro tem um prazo fixo, e ele esgota-se

A Informação Vinculativa n.º 29304, de 30/07/2026, mostra o que acontece quando esse prazo passa. Os requerentes tinham comprado casa nova em 2024, com empréstimo bancário, e só planeavam vender a antiga mais tarde, para o amortizar. A Autoridade Tributária verificou que a venda já não caberia nos 24 meses posteriores à compra e concluiu que a exclusão não tinha aplicação, por incumprimento da al. b): a compra ficou fora da janela. Quando a compra precede a venda, é a data-limite para vender que decide se há exclusão sobre a mais-valia inteira.

A amortização do empréstimo e as obras também contam, com o mesmo prazo

A Informação Vinculativa n.º 29968, de 18/05/2026, trata do mesmo tipo de sequência: casa nova comprada primeiro com crédito, casa antiga vendida depois para o amortizar. Contam para o reinvestimento: o montante pago sem crédito; o crédito da casa nova, amortizado logo após a venda, no espaço de tempo estritamente necessário; e as obras de melhoramento pagas a crédito, comprovadas por factura, dentro da mesma janela. A n.º 29356, de 12/08/2026, acrescenta a construção de raiz: quem começa a construir antes de vender, com dinheiro da família reposto pela venda, também está dentro do regime, dentro da mesma janela.

O prazo para lá morar de facto — e o prazo para a casa vendida já lá contar

Comprar dentro do prazo não chega: a casa nova tem também de passar a ser, de facto, HPP — comprovada pelo domicílio fiscal — até 12 meses depois do reinvestimento (art. 10.º, n.º 6, al. a)). A Informação Vinculativa n.º 29875, de 22/07/2026, tratou desta contagem: um contribuinte ia comprar um imóvel com direito, por reabilitação urbana, à devolução do IMT do art. 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais — condicionada a afectar o imóvel à habitação em seis meses — e perguntou se esse prazo valia também para o reinvestimento. A resposta: os dois prazos são autónomos; contam-se 12 meses a partir da aquisição, prazo dentro do qual cabe mudar o domicílio fiscal ao sexto mês.

Há ainda um segundo prazo de 12 meses, sobre a casa que se vende: a al. e) do n.º 5 exige que ela tenha sido HPP, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda ou, se anterior, à data do reinvestimento. O prazo tropeça em quem só se tornou proprietário pouco antes de vender, mesmo já lá vivendo há anos: os 12 meses só começam a contar da aquisição da propriedade — a conta da Informação Vinculativa n.º 30703, sobre um domicílio fixado desde 2017 mas propriedade só adquirida em agosto de 2025 (exclusão disponível só desde agosto de 2026), e da n.º 29356, sobre um imóvel doado, onde os 12 meses contam da escritura, não do tempo já vivido lá. O prazo pode encurtar-se por circunstâncias excepcionais — casamento, união de facto, divórcio, aumento do agregado.

Um exemplo com números

José comprou a casa nova em 10/02/2026, por 220.000,00 €: 60.000,00 € de capitais próprios e 160.000,00 € de crédito habitação. Vendeu a casa antiga, sem empréstimo em dívida, em 20/09/2026, por 230.000,00 €, e nos dias seguintes à escritura amortizou os 160.000,00 € do crédito da casa nova.

Compra dentro dos 24 meses anteriores à venda: cumpre a al. b) do n.º 5. Valor a reinvestir: os 60.000,00 € de entrada — "repostos" pelo produto da venda — mais os 160.000,00 € de crédito amortizado logo a seguir, 220.000,00 € no total (com crédito por liquidar na casa antiga, descontar-se-ia da venda; em compropriedade, só contaria a quota-parte de José). Valor de realização: 230.000,00 €. Reinvestimento: 220.000,00 € em 230.000,00 €, 95,65 %. A exclusão aplica-se na proporção correspondente (art. 10.º, n.º 12); os restantes 4,35 % ficam sujeitos a tributação — e, como em qualquer mais-valia imobiliária, só por metade do saldo (art. 43.º, n.º 2).

Se José tivesse vendido a casa antiga só em março de 2028, mais de 24 meses depois da compra, a compra deixaria de contar como reinvestimento, e a mais-valia inteira ficaria sujeita a tributação.

O que não se aplica: trocar de casa a meio do caminho

A Informação Vinculativa n.º 29761, de 03/06/2026, mostra uma sequência que a Autoridade Tributária não aceitou: uma contribuinte vendia a casa A, tinha comprado a casa B em outubro de 2024, mudando logo o domicílio fiscal, e decidiu depois comprar uma terceira casa, C, para lá reinvestir o produto de A, deixando B como habitação secundária. A al. e) exige que A tenha sido HPP nos 12 meses anteriores à venda ou ao reinvestimento, se anterior; como o domicílio já mudara para B antes desse período, A deixou de cumprir o requisito, e a compra de C não pôde contar como reinvestimento de A. O reinvestimento inicial, de A para B, continuava válido, com data-limite em outubro de 2026 — o que não foi aceite foi desviá-lo para uma terceira casa.

O que fazer na prática

Quem compra a casa nova antes de vender a antiga tem de guardar, com data certa: o comprovativo da compra; a intenção de reinvestir declarada no quadro 05 do anexo G do ano da venda; a mudança do domicílio fiscal para a casa nova, dentro dos 12 meses seguintes ao reinvestimento; e, havendo crédito ou obras, a prova de que a amortização e as facturas aconteceram no espaço de tempo estritamente necessário depois da venda. Vender depois do prazo retira o direito à exclusão sobre a totalidade da mais-valia.

O reinvestimento em imóvel para arrendamento habitacional, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, segue o mesmo prazo de 24/36 meses e acrescenta prazos próprios, tratados em reinvestir em casa para arrendar. O simulador de mais-valias ajuda a testar estas contas antes da escritura; para uma situação concreta, o formulário está em peça uma proposta.

Assuntos relacionados

• Vender a casa e reinvestir em duas frentes: nova habitação e imóvel para arrendar
• Simuladores e calendário fiscal

As fontes

Informação Vinculativa n.º 29875, com despacho de 22/07/2026 (art. 10.º, n.os 5 e 6, do CIRS) — reinvestimento nos 24 meses anteriores à venda e prazo para afetação do imóvel à HPP — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29304, com despacho de 30/07/2026 (art. 10.º, n.º 5, do CIRS) — reinvestimento na aquisição de imóvel anterior à venda, obras e amortização de crédito — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29968, com despacho de 18/05/2026 (art. 10.º, n.º 5, do CIRS) — aquisição de novo prédio anterior à alienação, amortização de empréstimo e obras de valorização — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30703, com despacho de 22/07/2026 (art. 10.º, n.º 5, al. e), do CIRS) — contagem dos 12 meses de habitação própria e permanente do imóvel a alienar quando a propriedade é adquirida pouco antes da venda — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29356, com despacho de 12/08/2026 do Diretor Regional da AT-RAM, com concordância do Secretário Regional das Finanças (art. 10.º, n.os 5 e 6, do CIRS) — alienação de imóvel recebido por doação e reinvestimento em construção de nova HPP — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30243, com despacho de 20/05/2026 (art. 10.º, n.º 5, do CIRS) — alienação de HPP e reinvestimento em HPP adquirida em momento anterior, compropriedade e reposição de capitais próprios — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29761, com despacho de 03/06/2026 (art. 10.º, n.º 5, al. e), do CIRS) — pressupostos do reinvestimento do valor de realização de HPP noutro imóvel com o mesmo destino — documento oficial

Código do IRS, art. 10.º, n.os 5, 6 e 12 (regime de exclusão de tributação por reinvestimento em HPP), articulado consolidado no Portal das Finanças — documento oficial

Publicado em 05/09/2026.