Comprar para revender: a isenção de IMT dura um ano e cai com as obras

A quem se aplica e como se prova a atividade

A isenção está no art. 7.º do Código do IMT: são isentas as aquisições de prédios para revenda, desde que o comprador tenha apresentado, antes da compra, a declaração de início ou de alterações de atividade que o coloca na atividade de comprador de prédios para revenda (art. 112.º do Código do IRS ou art. 109.º do Código do IRC). Na escritura declara-se que o prédio se destina a revenda; na contabilidade entra como mercadoria.

Há dois caminhos. Quem exerce normal e habitualmente a atividade não paga o IMT na compra; prova-o com uma certidão do Portal das Finanças de onde conste que, em cada um dos dois anos anteriores, revendeu prédios comprados para esse fim (n.os 2 e 3). Quem não tem esse historial paga o IMT na compra e, se revender o prédio no prazo de um ano sem ser novamente para revenda, pede ao serviço de finanças a anulação do imposto (n.º 4). O Imposto do Selo da compra (verba 1.1, 0,8 %) não está abrangido e paga-se sempre.

As três causas de caducidade e os dois prazos

O n.º 5 do art. 11.º do Código do IMT faz caducar a isenção em três situações: quando ao prédio é dado destino diferente da revenda; quando não é revendido no prazo de um ano; ou quando é revendido novamente para revenda. Nesses casos (n.º 6), o imposto é devido desde a aquisição, acrescido de juros compensatórios nos termos do art. 33.º.

O prazo de um ano vem da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro; até aí eram três anos. A AT decidiu que o prazo novo, e os juros contados desde a compra, só se aplicam às aquisições feitas a partir de 07/10/2023: quem comprou antes mantém os três anos e os juros só correm depois dos 30 dias para pedir a liquidação (Informação Vinculativa n.º 26869).

O que a AT já considerou «destino diferente»

A Lei n.º 56/2023 acrescentou o n.º 10 ao art. 11.º: considera-se destino diferente «a conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário». O prédio revendido tem de ser o mesmo que foi comprado; só as obras de conservação ou reparação indispensáveis ficam de fora (Informação Vinculativa n.º 27012).

Construir no terreno. Uma sociedade comprou em 2022 um terreno para construção, declarado para revenda, e a seguir fez o projeto, celebrou o contrato de empreitada, montou o estaleiro, escavou a cave e levantou parte da estrutura. A AT distinguiu: o projeto, a comunicação prévia e o contrato de empreitada, por si sós, não desviam o prédio da revenda; a escavação e a estrutura já são uma transformação do prédio, e a isenção caducou (Informação Vinculativa n.º 27012).

Constituir a propriedade horizontal. Antes de outubro de 2023, passar um prédio em propriedade total a frações autónomas não era destino diferente. Com o n.º 10, a AT olha ao efeito no valor patrimonial tributário: uma sociedade comprou um prédio em Lisboa por 800.000,00 € e queria constituí-lo em propriedade horizontal para vender as frações no prazo de um ano; como a minuta atribuía a cada fração uma permilagem diferente da das partes que já existiam na matriz, essa alteração dos valores é «outra alteração que pode determinar variação do VPT», e a isenção ficou afastada (Informação Vinculativa n.º 27605).

O prazo não pára por causa das obras

Um contribuinte comprou uma fração para revenda em estado de conservação «mau», reabilitou-a até «excelente» e pediu à AT que contasse o ano só a partir do fim das obras. A resposta foi que o prazo de um ano é ininterrupto: nenhum facto o suspende ou prorroga — nem obras, nem licenciamento, nem crise do setor, nem ato de terceiro —, porque a lei não prevê exceção e a AT não pode criá-la (Informação Vinculativa n.º 29664).

Caducada a isenção, o comprador tem 30 dias para pedir a liquidação do IMT ao serviço de finanças (n.º 1 do art. 34.º), em declaração de modelo oficial.

Um exemplo com números

Uma sociedade com a atividade de compra e venda de imóveis, e com revendas nos dois anos anteriores, compra em 15/01/2026 uma loja por 200.000,00 €, declarando na escritura que se destina a revenda. O IMT sobre outros prédios urbanos é de 6,5 % (alínea e) do n.º 1 do art. 17.º): 200.000,00 € × 6,5 % = 13.000,00 €, que não paga. Paga o Imposto do Selo: 200.000,00 € × 0,8 % = 1.600,00 €.

Se em 15/01/2027 a loja ainda não estiver revendida, a isenção caduca. A sociedade tem até 14/02/2027 para pedir a liquidação e paga os 13.000,00 € de IMT acrescidos de juros compensatórios, contados dia a dia desde 15/01/2026 à taxa dos juros legais (4 % ao ano): cerca de 520,00 € por cada ano decorrido. Se, em vez disso, decidir em junho de 2026 ampliar a loja, a isenção cai logo nesse momento, pela mesma conta.

O que não se aplica

Particulares sem atividade declarada de compra de prédios para revenda não têm acesso à isenção, ainda que comprem para vender; quem não fez constar da escritura o destino a revenda também não. Revender a outro revendedor conta como caducidade: a lei diz «sem ser novamente para revenda». Vender só parte das frações no prazo e pedir a isenção proporcional é uma pergunta que a AT ainda não respondeu: na Informação Vinculativa n.º 27605 ficou sem resposta, porque a isenção já tinha caído com a constituição da propriedade horizontal. E obras que mudem o prédio — ampliação, edificação, melhoramentos que façam variar o VPT — são destino diferente mesmo que o objetivo continue a ser vender; as de conservação indispensáveis não contam, mas também não suspendem o prazo.

O que fazer na prática

Antes de comprar, confirme que a atividade está declarada nas Finanças; se tiver revendas nos dois anos anteriores, tire a certidão no Portal das Finanças. Na escritura, exija a menção ao destino de revenda. Marque em agenda a data-limite — um ano a contar da escritura — e, se o prédio precisar de obras de fundo ou se o plano for fracionar, decida antes da compra se a isenção lhe serve. Se a isenção cair, peça a liquidação nos 30 dias — é o prazo do art. 34.º.

Quem compra a partir do estrangeiro tem ainda a taxa dos não residentes a considerar — ver o IMT de 7,5 % dos não residentes; e quem contrata obras deve conhecer a regra do IVA por autoliquidação — ver obras com «IVA — autoliquidação».

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As fontes

Código do IMT, art. 7.º — isenção pela aquisição de prédios para revenda (n.os 1 a 4) — documento oficial

Código do IMT, art. 11.º — caducidade das isenções (n.os 5, 6 e 10) — documento oficial

Código do IMT, art. 17.º — taxas (alínea e) do n.º 1: 6,5 % para outros prédios urbanos) — documento oficial

Código do IMT, art. 33.º — juros compensatórios — documento oficial

Código do IMT, art. 34.º — caducidade da isenção: pedido de liquidação em 30 dias — documento oficial

Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro — prazo de revenda de um ano, juros desde a aquisição e n.º 10 do art. 11.º do CIMT — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 26869, com despacho de 28/12/2024 (art. 11.º do CIMT) — o prazo de um ano e os juros desde a aquisição só valem para compras a partir de 07/10/2023 — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27012, com despacho de 25/03/2025 (art. 11.º do CIMT) — terreno para construção: estaleiro, escavação e estrutura são destino diferente — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27605, com despacho de 08/07/2025 (art. 7.º do CIMT) — constituição de propriedade horizontal com permilagens novas é destino diferente — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29664, com despacho de 09/04/2026 (art. 11.º do CIMT) — o prazo de revenda é ininterrupto; obras não o suspendem; 30 dias para pedir a liquidação — documento oficial

Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril — fixa em 4 % a taxa dos juros legais (art. 559.º do Código Civil), para que remete o n.º 10 do art. 35.º da LGT nos juros compensatórios — documento oficial

Publicado em 21/09/2026.