Emigrante a comprar casa em Portugal: pago os 7,5 % de IMT dos não residentes?

A quem se aplica a taxa de 7,5 %

A taxa única de 7,5 % foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aditou um novo n.º 10 ao art. 17.º do Código do IMT (CIMT). Aplica-se sempre que o adquirente de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação seja não residente em Portugal à data da compra, e a lei é expressa: não se aplica qualquer isenção nem qualquer redução — o que, pela letra da lei, abrange as taxas reduzidas de habitação própria e permanente (HPP) e o IMT Jovem.

O Ofício Circulado n.º 40131/2026, de 04/09/2026, esclarece como a regra funciona consoante o estado civil. Adquirente único — solteiro, divorciado, viúvo ou casado em separação de bens — paga os 7,5 %, ressalvando quem já tenha sido residente fiscal em Portugal (as outras duas exceções operam por devolução, como se vê adiante). Em compropriedade, há tantas transmissões quantos os comproprietários, cada um avaliado pelo seu historial de residência. Nos casamentos em comunhão de bens há uma só liquidação sobre a totalidade do imóvel: os 7,5 % só se aplicam se ambos forem não residentes e nenhum deles alguma vez tiver sido residente fiscal em Portugal. Basta que um já o tenha sido para a totalidade ficar nas taxas gerais.

As três exceções à taxa de 7,5 % — e se são cumulativas

O n.º 10 do art. 17.º do CIMT prevê três exceções à taxa de 7,5 %, nas quais valem as taxas gerais do n.º 1 do mesmo artigo — as mesmas de um comprador residente. São alternativas entre si: basta preencher uma.

— Já ter sido considerado residente fiscal em Portugal, em qualquer momento anterior, nos termos do art. 16.º do Código do IRS (CIRS); a lei não fixa limite de tempo. É a exceção que mais protege os emigrantes: quem viveu e descontou em Portugal antes de emigrar já foi residente.

— Tornar-se residente fiscal em Portugal, também nos termos do art. 16.º do CIRS, no prazo de dois anos a contar da data da compra.

— Destinar o imóvel ao arrendamento habitacional com renda mensal que não exceda o limite do art. 2.º, n.os 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 97/2026 — 2.300,00 € em 2026, ou seja, 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida —, formalizando o contrato no prazo de seis meses a contar da compra e mantendo o imóvel arrendado, pelo menos, 36 meses seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após a aquisição.

Um exemplo com números

Uma pessoa compra uma casa por 250.000,00 € para sua habitação própria e permanente. Se for não residente e nunca tiver sido residente fiscal em Portugal, paga IMT à taxa única de 7,5 %: 250.000,00 € × 7,5 % = 18.750,00 €. Se já tiver sido residente fiscal em Portugal (exceção da alínea a) do n.º 10), o IMT calcula-se pela tabela I do Ofício Circulado n.º 40129/2026 (taxas gerais de HPP de 2026): 250.000,00 € caem no escalão de mais de 198.347,00 € e até 330.539,00 €, taxa marginal de 7 % e parcela a abater de 10.457,96 €. O imposto é 250.000,00 € × 7 % − 10.457,96 € = 7.042,04 € (a regra do n.º 3 do art. 17.º dá o mesmo valor). Diferença para os 7,5 %: 11.707,96 €.

Se, além de já ter sido residente, o comprador tiver 35 anos ou menos, for a sua primeira casa própria e permanente e cumprir os restantes requisitos do IMT Jovem do art. 9.º do CIMT, o IMT desce a 0,00 €, porque 250.000,00 € não ultrapassa o limite do primeiro escalão da tabela do IMT Jovem para 2026 (330.539,00 €), e o Imposto do Selo da verba 1.1 fica coberto pela dedução do art. 7.º-A do CIS. Para um jovem, entre não ter e ter a exceção vão 18.750,00 €.

O que não se aplica e as confusões mais comuns

Viver no estrangeiro, por si só, não impedia o IMT Jovem: a Informação Vinculativa n.º 27076, de 27/12/2024, diz que a lei não distingue os beneficiários pela nacionalidade nem pelo local de residência atual. Essa leitura é anterior ao n.º 10 do art. 17.º: desde maio de 2026 vale para quem cai numa das três exceções — sobretudo quem já foi residente fiscal em Portugal. Mantém-se a condição que a mesma informação sublinha: afetar o imóvel a HPP nos seis meses seguintes à compra, sob pena de caducidade (alínea b) do n.º 8 do art. 11.º do CIMT).

O prazo de seis meses conta sempre a partir da compra, mesmo com intenção genuína de vir a residir mais tarde: a Informação Vinculativa n.º 29617 respondeu negativamente a uma emigrante na Suécia que só previa fixar residência no imóvel em 2031, mais de quatro anos depois da compra — e lê a exigência de habitação «permanente» como implicando o estatuto de residente em Portugal.

Ter casa própria pesa sempre: a Informação Vinculativa n.º 27106 excluiu do IMT Jovem uma emigrante na Suíça por ser proprietária de outro prédio habitacional — a exclusão do n.º 3 do art. 9.º do CIMT aplica-se a quem tem casa, resida onde residir.

Há ainda uma armadilha na letra da lei, na nossa leitura conjugada do articulado: o n.º 10 do art. 17.º diz que ao não residente «não se aplica qualquer isenção ou redução». Pela letra da lei, um jovem emigrante que nunca foi residente fiscal em Portugal paga os 7,5 %, ainda que cumpra todos os requisitos do art. 9.º. Se vier a residir em Portugal nos dois anos seguintes, a lei manda devolver a diferença para «as taxas previstas no n.º 1» — se isso repõe também a isenção do art. 9.º, a lei não o diz e não conhecemos posição da AT. Veja também IMT Jovem: quem fica de fora e IMT Jovem: como não perder a isenção depois de comprar.

O que fazer na prática

Antes da escritura, reúna prova da sua residência fiscal passada em Portugal — declarações de IRS entregues, moradas antigas — se pretender invocar a exceção da alínea a). É esse historial, e não a nacionalidade, que conta.

Se comprar como não residente e só depois se mudar para Portugal, ou arrendar nas condições do Decreto-Lei n.º 97/2026, guarde a data em que passou a residente ou a do contrato de arrendamento: a partir dela corre o prazo de seis meses para pedir, por reclamação graciosa, a devolução da diferença para as taxas gerais (n.os 11 e 12 do art. 17.º do CIMT; Ofício Circulado n.º 40131/2026).

E se pretende o IMT Jovem, marque os seis meses para afetar a casa a HPP — prazo distinto do do arrendamento.

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Esta informação é genérica e não dispensa a leitura do documento oficial nem a análise do seu caso concreto. Se está a preparar uma compra como não residente ou como emigrante, fale connosco em peça uma proposta ou veja os nossos serviços.

Assuntos relacionados

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• IMT Jovem: quem fica de fora, mesmo com menos de 35 anos
• Comprou casa com IMT Jovem: o que faz perder a isenção nos seis anos seguintes

As fontes

Código do IMT (CIMT), art. 17.º — taxas, incluindo o n.º 10 (taxa de 7,5 % para não residentes) e os n.os 11 e 12 (anulação e restituição) — documento oficial

Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, arts. 2.º e 6.º — limite de renda moderada (2,5 × RMMG) e aditamento dos n.os 10 a 12 ao art. 17.º do CIMT — documento oficial

Código do IMT (CIMT), art. 9.º — isenção pela aquisição de habitação própria e permanente (IMT Jovem) — documento oficial

Código do IMT (CIMT), art. 11.º — caducidade das isenções — documento oficial

Código do IRS (CIRS), art. 16.º — residência fiscal — documento oficial

Código do Imposto do Selo (CIS), art. 7.º-A — isenção da verba 1.1 na primeira habitação (IMT Jovem) — documento oficial

Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2026) — escalões e taxas de IMT em vigor em 2026 — documento oficial

Ofício Circulado n.º 40131/2026, com despacho de 04/09/2026 (art. 17.º do CIMT) — âmbito de aplicação das alíneas a) e b) do n.º 10 do art. 17.º em função do estado civil — documento oficial

Ofício Circulado n.º 40129/2026, com despacho de 06/01/2026 (art. 17.º do CIMT) — tabelas práticas de IMT em vigor a partir de 01/01/2026 — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27076, com despacho de 27/12/2024 (art. 9.º do CIMT) — IMT Jovem na primeira habitação de emigrante — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27106, com despacho de 27/12/2024 (art. 9.º do CIMT) — IMT Jovem e titularidade de prédio urbano habitacional por emigrante — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29617, com despacho de 27/03/2026 (art. 9.º do CIMT) — IMT Jovem e elegibilidade com domicílio no estrangeiro — documento oficial

Publicado em 14/09/2026.