Atualidade fiscal
Comprou casa com IMT Jovem: o que faz perder a isenção nos seis anos seguintes
Comprou casa com isenção de IMT — o chamado IMT Jovem, ou a taxa reduzida de habitação própria e permanente — e agora pondera vender, arrendar, pôr no Airbnb ou mudar de vida lá fora. A lei vigia o imóvel durante seis anos: se ele deixar de servir exclusivamente de habitação própria e permanente nesse prazo, a isenção caduca e o IMT, e o Selo, tornam-se exigíveis. Há três situações que não fazem cair o benefício, mas só três, cada uma com as suas condições. Este texto explica quais são, o que acontece quando nenhuma se aplica, e quanto custa errar.
A quem se aplica
Esta regra vale para quem comprou casa com o benefício do art. 9.º do CIMT — a isenção total do IMT Jovem, para quem tem 35 anos ou menos e não é dependente em IRS (n.º 2), ou a isenção e a redução de taxas para habitação (n.º 1 e art. 17.º, n.º 1, alíneas a), b) e c)) — e do Imposto do Selo, isento nos termos do art. 7.º-A do CIS, que caduca nas mesmas condições (n.º 3). O prazo de vigilância é de seis anos a contar da aquisição (art. 11.º, n.º 8, do CIMT).
Se comprou antes de 1 de agosto de 2024, data em que o Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (que criou o IMT Jovem) começou a produzir efeitos, só a exceção da venda existia (já constava da lei anterior); as outras duas foram criadas por esse diploma e não se aplicam a compras anteriores (Informação Vinculativa n.º 27173, sobre uma compra de 2020). Se a dúvida é antes ter direito à isenção no momento da compra, essa questão é tratada em IMT Jovem: quem fica de fora; aqui trata-se só do que pode acontecer depois de já ter comprado.
As condições — e as três exceções, cumulativas dentro de cada uma
A regra do art. 11.º, n.º 8, alínea a), do CIMT é simples: se, nos seis anos seguintes à aquisição, o imóvel deixar de ser a habitação própria e permanente do comprador, a isenção caduca. A lei retira, no entanto, três situações desta regra geral.
A primeira é a venda do imóvel, sem mais condições. Vender antes dos seis anos não faz caducar a isenção, mesmo que o dinheiro sirva depois para comprar outra casa: a Informação Vinculativa n.º 28832 confirmou-o para um jovem que vendeu ao fim de seis meses, já com sinal pago de uma nova HPP — essa compra seguinte é irrelevante, a venda basta-se a si mesma como exceção.
A segunda cobre a alteração do agregado familiar — casamento, união de facto, a sua dissolução ou mais dependentes de IRS (art. 13.º do CIRS) —, mas só funciona se o imóvel se mantiver destinado exclusivamente a habitação: são condições cumulativas. Foi o cenário da Informação Vinculativa n.º 30658, em que o nascimento de um filho levou um casal a arrendar para habitação a casa comprada com isenção; mantida essa afetação, a exceção aplica-se, embora a AT se reserve o direito de confirmar depois os factos.
A terceira é a mudança do local de trabalho para mais de 100 km do imóvel, com a mesma condição de exclusividade habitacional — mas só serve quem já tinha contrato de trabalho antes de comprar e vê o seu local mudar, não quem começa agora um emprego novo. A Informação Vinculativa n.º 28979 aceitou-a para quem, com contrato já existente, foi destacada temporariamente para o estrangeiro pela própria entidade; a n.º 29666 não a aceitou a quem comprara a casa como trabalhadora independente e só depois assinou o seu primeiro contrato de trabalho a mais de 100 km — não havia ainda um local de trabalho que pudesse ter mudado.
Um exemplo com números
Em 2026, um jovem de 30 anos compra uma casa por 300.000,00 €, destinada exclusivamente à sua habitação própria e permanente. Como o valor fica abaixo do limite de 330.539,00 € fixado para o IMT Jovem em 2026 (Tabela II do Ofício Circulado n.º 40129/2026), a compra não paga IMT (0,00 €) nem Imposto do Selo pela verba 1.1 — os 0,8 % sobre 300.000,00 € seriam 2.400,00 €, mas a dedução do art. 7.º-A do CIS afasta-os.
Dois anos depois, no verão, o proprietário decide explorar esporadicamente a casa como alojamento local. O imóvel deixa de estar exclusivamente afeto a habitação e nenhuma das três exceções cobre a situação: a isenção caduca, havendo que pedir a liquidação em 30 dias (art. 34.º do CIMT).
O IMT passa a ser liquidado à taxa de 6,5 % das outras aquisições onerosas (art. 17.º, n.º 1, alínea e), do CIMT), como a Informação Vinculativa n.º 27686 confirmou para este mesmo cenário: 300.000,00 € × 6,5 % = 19.500,00 €. Cai também a isenção do Selo da verba 1.1 (art. 7.º-A, n.º 3, do CIS): 300.000,00 € × 0,8 % = 2.400,00 €. No total, esta decisão de verão custa 21.900,00 € de imposto. Se o pedido de liquidação for feito dentro dos 30 dias não há juros compensatórios; feito fora do prazo, contam-se dia a dia a partir do fim desses 30 dias (art. 33.º do CIMT).
O que não se aplica — e as confusões mais comuns
O alojamento local não tem exceção própria, mesmo esporádico: um apartamento no Booking ou no Airbnb durante algumas semanas de verão já deixa de estar exclusivamente afeto a habitação (Informação Vinculativa n.º 27686).
Mudar de emprego não é o mesmo que mudar de local de trabalho: a exceção só socorre quem já tinha vínculo laboral na compra e passa a trabalhar mais longe por causa desse mesmo vínculo, não quem assina agora o seu primeiro contrato de trabalho (Informação Vinculativa n.º 29666).
Quem comprou antes de 1 de agosto de 2024 só tem a exceção da venda, que já constava da lei: as do agregado familiar e do local de trabalho foram criadas em 2024 e não valem para compras anteriores — arrendar a casa fez caducar o benefício de uma compradora de 2020 (Informação Vinculativa n.º 27173).
E manter a exceção do agregado ou do trabalho não chega por si só: o imóvel tem sempre de continuar exclusivamente afeto a habitação. Arrendar para fins comerciais, afetar a uma atividade ou ao alojamento local — mesmo com a família a crescer ou o emprego a mudar de sítio — retira-lhe essa exclusividade e faz cair a exceção.
O que fazer na prática
Antes de vender, arrendar ou mudar o destino do imóvel, confirme se ainda está dentro dos seis anos e se a sua situação cabe numa das três exceções, incluindo a de o imóvel continuar exclusivamente afeto a habitação.
Guarde prova documental da exceção invocada — contrato de trabalho ou acordo de destacamento, certidão do facto que alterou o agregado, ou contrato de arrendamento habitacional —, pois a AT reserva-se o direito de a confirmar mais tarde.
Se nenhuma exceção se aplica, não espere por uma inspecção: o art. 34.º do CIMT dá 30 dias, a contar do facto que faz caducar a isenção, para pedir a liquidação.
Antes de decidir
Esta informação é genérica e não dispensa a leitura do documento oficial nem a análise do seu caso concreto. Se pensa vender, arrendar, explorar em alojamento local ou mudar de casa ou de trabalho depois de ter comprado com isenção de IMT, peça-nos uma proposta ou veja os nossos serviços antes de avançar.
Assuntos relacionados
As fontes
Código do IMT (CIMT), art. 9.º — isenção pela aquisição de prédio destinado exclusivamente a habitação própria e permanente (IMT Jovem) — documento oficial
Código do IMT (CIMT), art. 11.º — caducidade das isenções — documento oficial
Código do IMT (CIMT), art. 17.º — taxas — documento oficial
Código do IMT (CIMT), art. 33.º — juros compensatórios — documento oficial
Código do IMT (CIMT), art. 34.º — caducidade da isenção: pedido de liquidação em 30 dias — documento oficial
Código do Imposto do Selo (CIS), art. 7.º-A — isenção na aquisição de imóveis por jovens — documento oficial
Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 06/01/2026 (CIMT art. 17.º) — tabelas práticas de IMT em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026 — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 27173, com despacho de 27/12/2024 (CIMT art. 11.º) — a exceção do local de trabalho, criada em 2024, não se aplica a aquisições anteriores a 01/08/2024 — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 27686, com despacho de 25/03/2025 (CIMT art. 11.º) — alojamento local esporádico faz caducar a isenção de IMT Jovem — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 28832, com despacho de 21/08/2025 (CIMT art. 11.º) — vender antes dos seis anos não faz caducar a isenção, mesmo comprando depois nova habitação — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 28979, com despacho de 29/09/2025 (CIMT art. 11.º) — destacamento profissional temporário no estrangeiro cabe na exceção do local de trabalho — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 29666, com despacho de 05/06/2026 (CIMT art. 11.º) — assinar um primeiro contrato de trabalho não é uma "alteração" do local de trabalho — documento oficial
Informação Vinculativa n.º 30658, com despacho de 09/07/2026 (CIMT art. 11.º) — o nascimento de um filho cabe na exceção da alteração do agregado familiar — documento oficial
Publicado em 14/09/2026.
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