IMT Jovem: quem fica de fora, mesmo com menos de 35 anos

A quem se aplica o IMT Jovem

A isenção do IMT Jovem (art. 9.º, n.os 2 a 5, do Código do IMT) destina-se a pessoas singulares com idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão — em regra, a data da escritura —, que nesse ano não sejam dependentes para efeitos do art. 13.º do Código do IRS. Aplica-se à primeira aquisição onerosa de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente (HPP), até ao limite de 330.539,00 € do 1.º escalão da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT em 2026; acima desse valor e até 660.982,00 €, a compra continua a pagar menos do que quem não tem a idade. O art. 7.º-A do Código do Imposto do Selo acompanha o benefício com uma dedução na verba 1.1 da Tabela Geral (0,8 %), até ao valor que essa verba daria sobre aquele limite.

Quem vive no estrangeiro tem, desde maio de 2026, uma regra própria para o IMT dos não residentes, com reflexos no IMT Jovem — esse caso é tratado em Emigrante a comprar casa em Portugal: o IMT dos não residentes. Aqui ficam as exclusões válidas para toda a gente.

As condições — e são todas cumulativas

Os requisitos do n.º 2 do art. 9.º do CIMT são cumulativos: falhar um chega para perder a isenção. O que mais gera armadilhas é o n.º 3 do mesmo artigo, que exclui quem seja titular de direito de propriedade — ainda que em compropriedade — ou de figura parcelar desse direito (nua propriedade, usufruto) sobre qualquer prédio urbano habitacional, à data da compra ou nos três anos anteriores. A lei não distingue a forma como essa titularidade chegou ao comprador: conta uma compra, uma doação, uma herança já partilhada ou uma adjudicação em inventário — e não interessa se o prédio está devoluto, a 300 km da morada fiscal ou é de reduzido valor (Informações Vinculativas n.º 26906, n.º 27866 e n.º 28875).

Há um segundo requisito, independente do anterior: tem de ser a primeira aquisição de uma HPP. Uma contribuinte que comprou uma fração em 2018 e a vendeu em 2022 — sem ser proprietária de nada em 2025 — continuou impedida de usar o IMT Jovem numa compra nova, porque essa compra já não era a «primeira» (Informação Vinculativa n.º 27917). Quem já comprou uma HPP alguma vez, com ou sem benefício, não volta a ter direito, seja qual for a data da nova compra.

Um exemplo com números

O Miguel tem 30 anos, nunca foi proprietário de casa e vai comprar a primeira HPP por 400.000,00 €. Com o IMT Jovem, aplica-se a taxa de 8 % da alínea b) do n.º 1 do art. 17.º do CIMT ao valor total, deduzindo a parcela a abater de 26.443,12 € fixada pelo Ofício Circulado n.º 40129/2026: 400.000,00 € × 8 % − 26.443,12 € = 5.556,88 € de IMT.

Sem o benefício, a mesma compra seria tributada pela tabela geral de HPP (alínea a) do n.º 1 do art. 17.º). Pela regra do n.º 3 desse artigo, o valor divide-se em duas partes: os primeiros 330.539,00 € pagam a taxa média de 3,8361 % (330.539,00 € × 7 % − 10.457,96 € = 12.679,77 €), e o excedente de 69.461,00 € paga a taxa marginal seguinte, 8 % (5.556,88 €). Total: 18.236,65 € de IMT — mais 12.679,77 € do que com o benefício.

No Imposto do Selo, a verba 1.1 da Tabela Geral seria de 3.200,00 € (0,8 % de 400.000,00 €). Com o IMT Jovem, o art. 7.º-A do CIS dá direito a uma dedução até 0,8 % do limite do 1.º escalão — 330.539,00 € × 0,8 % = 2.644,31 € —, pelo que o Miguel paga apenas 555,69 € de Selo. No total, o benefício poupa-lhe 15.324,08 € nesta compra.

O que não se aplica e as confusões mais frequentes

Ter uma quota-parte numa herança ainda indivisa não exclui a isenção: enquanto não há partilha, nenhum herdeiro é dono de um bem concreto (Informação Vinculativa n.º 30175). Mas basta a partilha ser feita, ainda que restrita a um imóvel, para o herdeiro passar a titular desse bem — e a compra que fizer a seguir, mesmo que seja a metade do irmão nesse mesmo prédio, já não tem IMT Jovem (Informação Vinculativa n.º 27678). Revogar uma doação já feita também não repõe o direito, porque os efeitos só valem para o futuro (Informação Vinculativa n.º 26906).

Um terreno para construção não é um «prédio destinado exclusivamente a habitação», mesmo com a obra de uma casa já a decorrer: enquanto estiver inscrito na matriz como terreno para construção, a aquisição paga a taxa de 6,5 % dos outros prédios urbanos, sem isenção (Informação Vinculativa n.º 28953). E perder a casa anterior por expropriação por utilidade pública não é exceção à contagem dos três anos: se a nova HPP for comprada antes de passarem três anos desde a expropriação, a exclusão opera na mesma (Informação Vinculativa n.º 29953).

Num casal, cada cônjuge é avaliado em separado e em partes iguais (n.º 4 do art. 9.º do CIMT). Comprar só metade indivisa de uma casa não permite usar o valor da metade para caber no limite: a taxa apura-se pelo valor total do prédio e só depois se reduz à parte comprada — metade de uma fração de 545.000,00 € pagou 8.578,44 € de IMT, e a dedução do Selo foi também reduzida a metade (Informação Vinculativa n.º 30550). O que acontece depois de comprar — os seis anos em que a isenção pode caducar — fica para IMT Jovem: como não perder a isenção depois de comprar.

O que fazer na prática

Antes de assinar o contrato-promessa, reconstrua os últimos três anos: houve alguma doação, herança já partilhada, adjudicação em inventário ou compra — mesmo de uma quota pequena — de um prédio com afetação habitacional? Confirme também que é mesmo a primeira aquisição de uma HPP, ainda que o imóvel anterior já tenha sido vendido há anos. Se for casal, cada cônjuge apresenta a sua própria declaração Modelo 1 do IMT, porque os requisitos são aferidos pessoa a pessoa. E assegure que vai afetar a casa à sua habitação própria e permanente nos seis meses seguintes à escritura — sem isso, a isenção caduca (alínea b) do n.º 8 do art. 11.º do CIMT).

Fale connosco antes de comprar

Esta informação é genérica e não dispensa a leitura do documento oficial nem a análise do seu caso concreto. Sempre que houver uma titularidade anterior por confirmar, uma herança por partilhar ou dúvidas sobre se está a fazer a primeira aquisição, vale a pena confirmar o enquadramento antes de comprometer o preço na escritura — peça uma proposta ou veja os nossos serviços.

Assuntos relacionados

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As fontes

Código do IMT, art. 9.º — isenção pela aquisição de prédios destinados exclusivamente a habitação (IMT Jovem) — documento oficial

Código do IMT, art. 17.º — taxas, incluindo o escalão do IMT Jovem — documento oficial

Código do IMT, art. 11.º — caducidade das isenções (afetação a HPP no prazo de seis meses) — documento oficial

Código do Imposto do Selo, art. 7.º-A — dedução à coleta da verba 1.1 da TGIS — documento oficial

Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 06/01/2026 — tabelas práticas de IMT em vigor desde 01/01/2026 (parcela a abater do IMT Jovem) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 26906, com despacho de 29/12/2024 (art. 9.º do CIMT) — aquisição gratuita (doação) e revogação da doação — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27678, com despacho de 18/02/2025 (art. 9.º do CIMT) — partilha e doação de prédio integrado em herança — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27917, com despacho de 03/03/2025 (art. 9.º do CIMT) — a primeira aquisição como requisito autónomo — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27866, com despacho de 06/03/2025 (art. 9.º do CIMT) — prédio devoluto, longe da morada fiscal — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 28875, com despacho de 23/09/2025 (art. 9.º do CIMT) — exclusão por co-titularidade da nua propriedade — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 28953, com despacho de 29/09/2025 (art. 9.º do CIMT) — terreno para construção com obra em curso — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30175, com despacho de 11/05/2026 (art. 9.º do CIMT) — quota-parte em herança indivisa não exclui a isenção — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30550, com despacho de 01/06/2026 (art. 9.º do CIMT) — valor do benefício na aquisição de metade indivisa — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29953, com despacho de 05/06/2026 (art. 9.º do CIMT) — expropriação por utilidade pública não é exceção — documento oficial

Publicado em 14/09/2026.