Obras de reabilitação: quando é que a empreitada tem IVA a 6%

A quem se aplica

Aplica-se a quem contrata, ou executa, uma empreitada de reabilitação de um edifício numa área de reabilitação urbana (ARU) delimitada pelo município — há ARU delimitada em Viseu, Tondela e Mangualde, entre outros concelhos da região, mas o perímetro confirma-se prédio a prédio, na câmara. A taxa está na verba 2.23 da Lista I do CIVA, por via do art. 18.º, n.º 1, al. a): 6% em vez dos 23% da taxa normal, no continente.

Três condições, cumulativas

Várias informações vinculativas de 2025 e 2026 repetem a mesma leitura: para a verba 2.23 se aplicar, têm de estar reunidas três condições ao mesmo tempo.

A primeira é o tipo de contrato: tem de ser uma empreitada, no sentido do art. 1207.º do Código Civil, um contrato em que uma das partes se obriga a realizar uma obra mediante um preço, ajustado globalmente e não pago à medida do trabalho diário.

A segunda é a natureza da obra: tem de ser uma empreitada de reabilitação de edifícios, no sentido do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (DL n.º 307/2009, de 23/10/2009) — a intervenção num edifício já existente para lhe conferir desempenho e segurança adequados, ou novos usos, o que, na redação em vigor, deixa de fora a construção de um edifício novo e a reconstrução após demolição total.

A terceira é a localização: o imóvel tem de estar numa área de reabilitação urbana delimitada nos termos legais, ou a obra tem de se inserir numa operação de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. Não é preciso uma operação de reabilitação urbana (ORU) aprovada: basta a ARU delimitada — na redação em vigor, pela letra da verba; na anterior, pela Lei n.º 48/2026, de 17/08/2026, com efeitos desde 01/01/2009. Mas a ARU tem de estar em vigor: delimitada sem ORU, caduca se a ORU não for aprovada em três anos (art. 15.º, n.º 1, do RJRU; a caducidade não afeta quem já obteve benefícios fiscais, n.º 2). Para a redação anterior, o Ofício Circulado n.º 25121/2026 diz que conta a ARU que, na data em que o IVA é exigível, tenha ORU aprovada ou tenha sido delimitada há menos de três anos. Para a redação em vigor, o ofício não trata o ponto: confirme a data da delimitação na certidão da câmara.

Exemplo (redação anterior): ARU delimitada em 01/03/2022, sem ORU aprovada. A delimitação completou três anos em 01/03/2025. Uma fatura com o IVA exigível em 15/01/2025 cabe na verba 2.23; uma com o IVA exigível em 15/05/2025 vai a 23%.

Falhando qualquer uma destas três condições, a operação vai à taxa normal: a redução de taxa é um benefício de interpretação estrita, como a própria AT recorda, com apoio na jurisprudência do Tribunal de Justiça da União Europeia (acórdão de 09/03/2017, processo C-573/15).

Quem certifica, e quem liquida o imposto

A prova de que o imóvel está em ARU vem, na prática, de uma certidão da câmara — a AT não tipifica que documentos exige. Uma certidão contraditória com a matriz (por exemplo, «parcela de terreno» para um prédio com vários pisos) já levou a AT a não confirmar o requisito.

Quem liquida é o empreiteiro, se o dono da obra for particular ou sujeito passivo sem direito à dedução. Se for sujeito passivo com direito à dedução, há inversão do sujeito passivo nos serviços de construção civil [art. 2.º, n.º 1, al. j), do CIVA]: o empreiteiro fatura sem IVA, e é o dono da obra quem autoliquida, à taxa da verba 2.23.

Um exemplo com números

Uma empreitada de reabilitação na zona antiga de Viseu, com preço global de 80.000,00 €. Sem enquadramento na verba 2.23, o IVA é de 23%: 18.400,00 €, total 98.400,00 €. Enquadrando-se, o IVA é de 6%: 4.800,00 €, total 84.800,00 €. A diferença, 13.600,00 €, é o que está em jogo para um particular ou para quem não tem direito integral à dedução. Para o dono da obra com direito integral à dedução, que autoliquida, o enquadramento certo não altera o que paga, mas evita corrigir depois.

O que fica de fora

A taxa reduzida só cobre o que está dentro do contrato de empreitada: materiais avulsos e honorários de projeto, arquitetura ou fiscalização contratados à parte ficam de fora, à taxa normal. Na redação em vigor, também fica de fora a construção de um edifício novo e a reconstrução após demolição total, exceto quando impostas por condicionantes do edificado preexistente que impeçam cumprir a legislação técnica em vigor. Os equipamentos de utilização coletiva de natureza pública têm sempre taxa reduzida; em subempreitadas, a taxa acompanha o contrato principal. Uma obra dispensada de licenciamento ou de comunicação prévia não perde, só por isso, a taxa reduzida; mas, não havendo pedido, não há regime transitório e aplica-se a redação em vigor.

O regime transitório

A redação atual da verba 2.23 produz efeitos desde 07/10/2023, mas o regime transitório (art. 50.º, n.º 9, da Lei n.º 56/2023) mantém a redação anterior para quem tinha pedido de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia submetido antes dessa data, e para os pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidos depois, ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor. Essa redação falava em «reabilitação urbana», nos termos do RJRU, e não em «reabilitação de edifícios». A AT lia-a como exigindo, além da ARU, uma ORU aprovada. A Lei n.º 48/2026 fixou o sentido oposto: basta a obra situar-se em ARU delimitada nos termos legais, independentemente de ORU aprovada (art. 2.º), com efeitos desde 01/01/2009 (art. 3.º). O Ofício Circulado n.º 25121/2026 confirma-o para estas obras, mesmo com o IVA exigível depois de 06/10/2023: deixou de se exigir ORU, ou, havendo ORU, a prova de que a obra segue as opções nela definidas.

Pagou 23% numa obra dessas?

Quem, na redação anterior, pagou 23% numa empreitada em ARU sem ORU, mas ainda em vigor à data da exigibilidade, pode ter direito à diferença de 17 pontos (no exemplo acima, 13.600,00 €). A lei vale desde 2009, mas não reabre prazos já terminados. O caminho depende de quem liquidou o imposto.

Empreiteiro que faturou 23% a um particular ou a um sujeito passivo sem direito à dedução: emite nota de crédito pela diferença de taxas, identificando a fatura e a taxa corrigida, e devolve o imposto; só o recupera com prova de que o dono da obra tomou conhecimento da retificação ou foi reembolsado (art. 78.º, n.º 5, do CIVA). O prazo é de quatro anos (art. 98.º, n.º 2, do CIVA): só alcança as faturas ainda dentro desse prazo.

Dono da obra que autoliquidou a 23% e tem direito à dedução: corrige ele próprio para a taxa reduzida, no mesmo prazo de quatro anos.

Liquidação adicional da AT com o único fundamento de faltar a ORU: o fundamento cai nas inspeções em curso e nas reclamações e recursos pendentes; nas liquidações consolidadas, a AT admite a revisão oficiosa por erro imputável aos serviços (art. 78.º, n.º 1, da LGT), nos quatro anos após a liquidação, ou a todo o tempo se o imposto não estiver pago. O deferimento não é automático: a liquidação mantém-se se tiver outros fundamentos.

Não confunda com

A verba 2.23 é sobre a taxa de IVA da empreitada de reabilitação. É diferente da devolução de parte do IVA na construção de habitação própria e permanente, para particulares que constroem de raiz. E da inversão do sujeito passivo nas obras de construção civil, que depende do alvará do empreiteiro e não da taxa.

O que fazer na prática

Antes de assinar o contrato, vale a pena pedir à câmara a certidão de localização em ARU, com a data da delimitação e se há ORU aprovada, e confirmar que não contradiz a matriz predial. O contrato deve ficar claro quanto ao preço global e ao que inclui. Esses documentos servem ao empreiteiro, que pode ter de liquidar o imposto, e ao dono da obra, que pode ter de o autoliquidar.

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As fontes

Lei n.º 48/2026, de 17/08/2026 (Diário da República, 1.ª série, n.º 158) — interpretação autêntica da verba 2.23 na redação da Lei n.º 64-A/2008: basta a ARU delimitada, independentemente de ORU aprovada (art. 2.º); efeitos desde 01/01/2009 (art. 3.º) — documento oficial

Ofício Circulado n.º 25121/2026, de 25/09/2026, da Direção de Serviços do IVA — interpretação autêntica da verba 2.23 pela Lei n.º 48/2026: ARU em vigor à data da exigibilidade, regime transitório, regularização do IVA e revisão oficiosa — documento oficial

Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (DL n.º 307/2009, de 23/10), art. 15.º — caducidade, ao fim de três anos, da delimitação de uma ARU sem ORU aprovada — documento oficial

Ordem dos Contabilistas Certificados, notícia «IVA na reabilitação urbana — Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto», de 17/08/2026 — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29155, de 30/04/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — imóvel comprado para reabilitação, discrepância entre a certidão camarária e a matriz) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29431, de 31/03/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — reabilitação de edifício arrendado, inversão do sujeito passivo) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29253, de 29/12/2025 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — empreitada com IPSS, imóvel em ARU) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29545, de 28/02/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — certidão camarária com lapso de citação, ARU e ORU confirmadas) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30427, de 29/07/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — moradia plurifamiliar, ARU sem ORU aprovada) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30270, de 27/07/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — taxa reduzida aplicável ao valor global da empreitada, incluindo subempreitadas) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29350, de 31/01/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — regime transitório do art. 50.º, n.º 9, da Lei n.º 56/2023 — quanto à exigência de ORU, ultrapassada pela Lei n.º 48/2026) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29478, de 28/02/2026 (verba 2.23 da Lista I do CIVA — regime transitório, licenciamento anterior a 07/10/2023, ORU já aprovada — quanto à exigência de ORU, ultrapassada pela Lei n.º 48/2026) — documento oficial

Código do IVA, art. 18.º, n.º 1, al. a) (taxa reduzida) e Lista I anexa, verba 2.23, na redação dada pela Lei n.º 56/2023, de 06/10 — documento oficial

Publicado em 05/09/2026. Revisto e ampliado em 13/10/2026.