Vendeu uma casa herdada? Quem paga as mais-valias, e quanto

Duas coisas diferentes, e um imposto diferente para cada

O Código Civil sempre distinguiu duas operações que na conversa se confundem. Uma é vender um imóvel concreto da herança (art. 2091.º, n.º 1), acto que os herdeiros praticam em conjunto. Outra é vender o quinhão hereditário (art. 2124.º): a quota-parte ideal de cada herdeiro na universalidade de bens e direitos da herança, passando o comprador a ocupar a posição dele.

O que mudou em 2025 foi o tratamento fiscal da segunda. O Supremo Tribunal Administrativo uniformizou a jurisprudência no acórdão n.º 7/2025, de 29/04/2025, no sentido de que a alienação de quinhão hereditário não configura «alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis». A Autoridade Tributária reviu o seu entendimento, ao abrigo do art. 68.º-A, n.º 4, da Lei Geral Tributária, e divulgou-o no Ofício-Circulado n.º 20281/2025, de 25/07/2025: os ganhos da venda da herança ou do quinhão não estão sujeitos a IRS, ainda que a herança indivisa seja composta apenas por imóveis.

Vender o imóvel, esse, continua a dar mais-valia tributável na categoria G — mesmo que todos os herdeiros assinem juntos, mesmo que seja o único bem da herança.

O que a AT decidiu, caso a caso

Saíram este ano seis informações vinculativas sobre isto, e a leitura conjunta é clara: o que conta é o objecto da transmissão, tal como o documento o descreve.

Quando o que se transmite é mesmo o quinhão, a AT confirma que não há imposto. Foi o que respondeu a quem ia vender o seu quinhão e perguntou se tinha de o declarar: os ganhos não são mais-valias da categoria G e não se declaram na modelo 3 (IV 30493).

Quando a escritura identifica um imóvel, a AT conclui que o que se vendeu foi o imóvel. Foi o caso de quatro herdeiros que venderam juntos, expressamente na qualidade de titulares da herança indivisa, mas com o imóvel identificado e sem referência ao quinhão (IV 30382); e de uma herança de um só imóvel, vendido por inteiro — onde a AT foi ainda à participação do imposto do selo verificar que havia também um bem móvel (IV 30544).

Há um caso que não é nenhum dos dois: uma herdeira cedeu o quinhão ao irmão numa escritura de partilha, recebendo tornas. Como a herança tinha outros imóveis e créditos por dividir, a AT concluiu que ali houve partilha de um dos imóveis, e não transmissão do quinhão como um todo (IV 30202).

Para a venda do quinhão ficar fora do imposto, o ofício circulado exige que resulte inequivocamente da escritura que o que se transmite é o direito à herança ou ao quinhão, como um todo. E na IV 30678 a AT acrescentou, para aquele caso, uma segunda verificação: que não constem dos seus elementos outros bens da herança que a escritura não mencione.

A armadilha da data: conta o óbito, não a compra

É aqui que mais gente se engana — e engana-se a favor do Estado.

Quem herdou uma casa que o pai comprou em 1970 costuma pensar que está livre de mais-valias, porque os imóveis anteriores a 1 de janeiro de 1989 estão fora da tributação. Não é assim: para quem herda, a data de aquisição é a data do óbito, segundo a Circular n.º 21/92, de 19/10, que a AT voltou a aplicar este ano. Se a pessoa faleceu depois de 1989, a venda é tributada, por mais antiga que a casa seja.

E a própria regra dos imóveis anteriores a 1989 é mais estreita do que parece: só ficam de fora os ganhos que já não eram tributados pelo imposto de mais-valias de 1965 (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro). Os terrenos para construção, por exemplo, já o eram — e continuam a ser tributados.

Como se faz a conta

O valor de aquisição não é o que o falecido pagou pela casa. É o valor considerado para a liquidação do imposto do selo ou, quando não há selo a pagar — como acontece entre pais e filhos, cônjuges e unidos de facto —, o valor que lhe serviria de base (art. 45.º, n.º 1, do Código do IRS). Cada herdeiro entra com a sua quota-parte.

A esse valor acrescem os encargos com a valorização do imóvel dos últimos 12 anos e as despesas de aquisição e de venda, comprovados: escritura, registos, comissão de mediação (art. 51.º). Se passaram mais de 24 meses entre o óbito e a venda, o valor de aquisição é ainda corrigido por um coeficiente aprovado por portaria — a correcção monetária do art. 50.º —, que a AT aplica sozinha e que baixa o ganho. E, no fim, só metade conta: o saldo entre as mais e as menos-valias do ano é considerado em 50 % do seu valor (art. 43.º, n.º 2, al. b)).

Um exemplo com números

O pai faleceu em 2019 e deixou uma casa a três filhos, em partes iguais. Sendo filhos, a transmissão é isenta de imposto do selo; o valor que lhe serviria de base era de 90.000,00 €. Em 2026 os três vendem a casa por 180.000,00 €, com 6.000,00 € de despesas de venda comprovadas.

- Valor de realização: 180.000,00 € - Valor de aquisição, mais as despesas: 90.000,00 € + 6.000,00 € = 96.000,00 € - Ganho: 84.000,00 € - Considerado em 50 %: 42.000,00 € - A cada herdeiro cabe um terço: 14.000,00 €, que se somam aos restantes rendimentos e são tributados às taxas gerais do IRS.

Falta a esta conta o coeficiente de correcção monetária, que aumenta o valor de aquisição de 2019 e baixa o ganho — a AT aplica-o sozinha. E a conta é a de quem reside em Portugal: quem não é residente tem regras próprias.

O que declarar, e quando

A venda de um imóvel da herança vai ao Anexo G da declaração modelo 3 do ano em que foi feita, na quota-parte de cada herdeiro: uma casa vendida em 2026 declara-se no IRS entregue em 2027. Se o óbito foi anterior a 1989 e a venda está excluída de tributação, não deixa de se declarar — vai ao Anexo G1. E, tratando-se mesmo de venda de quinhão hereditário, não há imposto nem obrigação de a inscrever na modelo 3.

Antes de contar com o caminho do quinhão

Quem vende o quinhão a um estranho tem de contar com o direito de preferência dos co-herdeiros (art. 2130.º do Código Civil): eles podem ficar com ele nas mesmas condições. E a exclusão por reinvestimento não serve aqui, porque a casa herdada não era a habitação de quem a vende — essa via está explicada em reinvestir ao vender a casa onde se vive.

O que fazer na prática

Se está a caminho de vender um imóvel que veio de uma herança, a decisão importante toma-se antes da escritura: saber o que a herança tem, o que consta da participação do imposto do selo, e o que vai ficar escrito no contrato-promessa e na escritura — porque é essa redacção que a Autoridade Tributária vai ler. Depois de assinada, corrigir o enquadramento deixa de ser uma escolha e passa a ser uma discussão.

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As fontes

Ofício-Circulado n.º 20281/2025, de 25/07/2025, da Direção de Serviços do IRS — transmissão de herança ou quinhão hereditário, não incidência de IRS — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30493, com despacho de 08/05/2026 — venda de quinhão hereditário: não sujeita e não declarável — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30327, de 08/06/2026 — herança e regime transitório (anteriores a 1989) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30382, de 15/06/2026 — venda conjunta com o imóvel identificado — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30544, de 25/06/2026 — herança com um único imóvel; data e valor de aquisição — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30202, de 14/07/2026 — cedência do quinhão em escritura de partilha, com tornas: o ofício circulado não se aplica — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30678, de 16/08/2026 — alienação de imóvel da herança e eventual alienação do quinhão — documento oficial

Publicado em 05/09/2026.