Que despesas descontam na mais-valia quando se vende uma casa

A fórmula: o que soma ao valor de compra

A mais-valia tributável é a diferença entre o valor de realização (a venda) e o valor de aquisição (a compra) — mas a este último somam-se duas parcelas, nos termos do artigo 51.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS: os encargos com a valorização do imóvel, desde que comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes tanto à aquisição como à alienação. Quanto maior for esta segunda parcela, mais baixa fica a mais-valia — e o efeito chega até ao valor sobre o qual se paga imposto.

Obras que valorizam o imóvel

Uma remodelação completa — pavimentos, canalização, cozinha, instalação elétrica — conta como encargo de valorização, esclareceu a Autoridade Tributária na Informação Vinculativa n.º 27918, de 10/03/2025: desde que seja indissociável do imóvel alienado e o proprietário tenha faturas discriminadas que identifiquem o serviço prestado e o material aplicado. Um pormenor caro a quem não repara: a mera fatura de materiais, sem a mão de obra que os aplicou, não basta para provar a obra.

As despesas da compra e as da venda

Além das obras, entram as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e à alienação. A Autoridade Tributária deixou uma lista na Informação Vinculativa n.º 27810, de 12/02/2025: a escritura de aquisição, os registos prediais, o IMT e o Imposto de Selo do contrato, o certificado energético e a comissão paga à agência imobiliária — desde que expressa na escritura. Fica de fora, na mesma informação, o Pedido de Informação Prévia (PIP) à câmara municipal: é um procedimento facultativo, que só informa sobre a viabilidade de uma obra futura, e não é, por si só, um encargo de valorização.

Advogado: só quando a lei obriga

A regra geral é que não: honorários de advogado na venda de um imóvel são, para a Autoridade Tributária, uma opção do vendedor, dispensável para concretizar a operação — Informação Vinculativa n.º 27662, de 10/01/2025. Há exceção quando a lei impõe a intervenção judicial. Se a venda depende de autorização judicial — por exemplo, porque um dos proprietários está sob acompanhamento de maior e os atos de disposição de imóveis carecem de autorização prévia e específica do tribunal, nos termos do artigo 145.º, n.º 3, do Código Civil —, os honorários do advogado nomeado obrigatoriamente nesse processo já entram, confirmou a Autoridade Tributária na Informação Vinculativa n.º 26087, de 10/10/2025. Duas condições: a nomeação tem de ser obrigatória por lei, não apenas conveniente; e, havendo mais de um imóvel na mesma autorização, a despesa reparte-se entre todos. A mesma lógica vale, por exemplo, num processo de inventário em que a lei obrigue à constituição de advogado.

A indemnização para desocupar

Pagar a um inquilino para renunciar ao contrato de arrendamento e libertar o imóvel também entra — desde que a indemnização esteja comprovadamente paga, com acordo escrito e documento de quitação que identifiquem o valor, as partes e o imóvel —, confirmou a Autoridade Tributária na Informação Vinculativa n.º 27280, de 12/03/2025.

O que nunca entra: o crédito bancário, e outras armadilhas

Aqui a resposta é a mesma em vários pedidos: as despesas do crédito à habitação — comissões bancárias, distrate da hipoteca, o cheque visado do banco — pertencem ao contrato de empréstimo, não à venda do imóvel, mesmo que só se pague o distrate porque se está a vender. É a conclusão da Informação Vinculativa n.º 23685, de 28/12/2023, repetida desde então. Pela mesma razão ficam de fora a devolução de bonificações de crédito à habitação por venda antecipada, e o valor pago ao ex-cônjuge num acordo particular de partilha sem obrigação legal de o pagar: nenhum dos dois é encargo de valorização nem despesa necessária à alienação. E quem faz obras num imóvel enquanto este está afeto a uma atividade — o alojamento local é o caso mais comum — perde-as se vender o imóvel mais tarde já como património particular: o n.º 3 do artigo 51.º exclui expressamente os encargos de valorização do período em que o imóvel esteve afeto à atividade empresarial.

Um exemplo com as contas ao cêntimo

Compra em fevereiro de 2025 por 180.000,00 €. Antes de vender, o proprietário gasta 22.480,38 € em obras de valorização — cozinha, casas de banho e pavimentos —, todas com fatura discriminada de mão de obra e material. Na compra, as despesas documentadas — IMT, Imposto do Selo, escritura e registo predial — somaram 4.193,62 €. Em setembro de 2026 — passaram 19 meses, por isso não há coeficiente de correção monetária a aplicar — vende o imóvel por 250.000,00 €, pagando à agência imobiliária uma comissão de 15.375,00 € (5% mais IVA), expressa na escritura de venda. Paga ainda ao banco 687,50 € de comissões e do distrate da hipoteca que tinha sobre o imóvel.

Ao valor de aquisição somam-se as obras, o IMT/Selo/registo e a comissão da imobiliária — nunca a despesa do banco: 180.000,00 € + 22.480,38 € + 4.193,62 € + 15.375,00 € = 222.049,00 €. A mais-valia é 250.000,00 € − 222.049,00 € = 27.951,00 €, e apenas 50% entram na conta do imposto, por força do artigo 43.º, n.º 2, alínea b), do Código do IRS: 13.975,50 €. Se, por engano, se somasse também a despesa do banco, a mais-valia cairia para 27.263,50 € e o valor tributado para 13.631,75 € — uma diferença de 343,75 € no rendimento tributado, que a Autoridade Tributária corrige se a detetar.

Fale connosco antes de fechar a escritura

Tudo isto pede prova documental: faturas com o NIF do proprietário e discriminação de mão de obra e material, para as obras; a escritura e as guias de IMT e de Imposto de Selo, para as despesas da compra; e, na indemnização ou no advogado obrigatório, o acordo escrito e a decisão judicial que o sustente. Sem prova, a Autoridade Tributária corrige a declaração, com juros — o inverso da poupança que se procurava.

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As fontes

Informação Vinculativa n.º 27918, de 10/03/2025 — Encargos suportados com a valorização de imóvel (art. 51.º do CIRS) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27810, de 12/02/2025 — Despesas e encargos com a venda de imóvel; o Pedido de Informação Prévia (PIP) não é encargo de valorização — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27662, de 10/01/2025 — Honorários de advogado na venda de imóvel, regra geral não dedutíveis — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 26087, de 10/10/2025 — Honorários de advogado dedutíveis quando a nomeação é obrigatória (processo de maior acompanhado e autorização judicial) — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 27280, de 12/03/2025 — Indemnização paga a inquilino pela renúncia onerosa à posição contratual de arrendamento — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 23685, de 28/12/2023 — Despesas do crédito bancário (distrate de hipoteca, comissões) não são despesas de alienação — documento oficial

Código do IRS, art. 51.º — Despesas e encargos — documento oficial

Código do IRS, art. 43.º, n.º 2, alínea b) — Mais-valias: saldo considerado em 50% para residentes — documento oficial

Publicado em 28/09/2026.