Reabilitou um imóvel em área de reabilitação urbana? A taxa de 5 % nas mais-valias ainda pode ser sua

O que era o benefício e o que mudou em outubro de 2023

O n.º 5 do art. 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), introduzido pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, tributava à taxa autónoma de 5 % as mais-valias obtidas por residentes em Portugal com a primeira alienação, subsequente à intervenção, de um imóvel localizado em área de reabilitação urbana — desde a Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, só a primeira venda depois da obra, feita por quem a realizou. O n.º 7 aplicava também 5 % às rendas desses imóveis.

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (o pacote «Mais Habitação»), revogou os n.os 5, 7 e 21 do art. 71.º com efeitos a 07/10/2023, sem regime transitório. A resposta da AT a quem já tinha a obra em curso assenta no n.º 1 do art. 11.º do EBF: as normas que alteram benefícios fiscais condicionados ou temporários não se aplicam, em tudo o que os prejudique, a quem já aproveitava do direito ao benefício. Quem já as reunia em 06/10/2023 não pode ser prejudicado.

A quem se aplica ainda: as condições, todas cumulativas

As Informações Vinculativas n.º 28189, n.º 30028, n.º 29661 e n.º 30890 dizem o mesmo: o antigo n.º 5 continua a aplicar-se a quem, tendo concluído a reabilitação do imóvel urbano, iniciada entre 02/01/2008 e 06/10/2023, era proprietário do imóvel em 06/10/2023 e o venha a alienar. Falha uma condição, e a mais-valia segue o regime geral.

Primeira: a obra começou até 06/10/2023. Conta a data do início dos trabalhos, provada pelo Livro de Obra e pelo alvará. Não é preciso que estivesse concluída nessa data: na Informação Vinculativa n.º 30028 os trabalhos decorreram entre fevereiro de 2022 e maio de 2024 e o benefício manteve-se; na n.º 29661 a obra ainda não estava terminada em 01/01/2024 e a AT respondeu que os 5 % se aplicam desde que a reabilitação venha a ser concluída.

Segunda: era dono do imóvel em 06/10/2023. Exclui quem comprou o imóvel, ou recebeu uma parte dele, depois dessa data.

Terceira: a intervenção é uma «ação de reabilitação» num imóvel em área de reabilitação urbana, nos termos dos n.os 23 e 24 do art. 71.º, ainda em vigor: uma intervenção de que resulte um estado de conservação pelo menos dois níveis acima do inicial — ou, na via alternativa da lei, um nível mínimo «bom» com obras feitas nos quatro anos anteriores, de pelo menos 25 % do valor patrimonial tributário, e o imóvel destinado a arrendamento habitacional permanente. A comprovação do início e da conclusão da obra, e do estado do imóvel antes e depois, cabe à câmara municipal ou à entidade que gere o programa de reabilitação da área.

Quarta: é a primeira venda depois da obra, feita por quem a fez, e o vendedor é residente em Portugal. A mais-valia declara-se no Anexo G da declaração Modelo 3 do ano da venda, sem prejuízo da opção pelo englobamento.

Um exemplo com números

A Teresa comprou em 2018 um prédio em área de reabilitação urbana, obteve o alvará em 2022 e concluiu a obra em 2024, com a câmara a certificar que a intervenção subiu o imóvel dois níveis de conservação. Em 2026 vende-o e apura, feitas as contas do valor de aquisição corrigido, das despesas e dos encargos com a valorização, uma mais-valia de 60.000,00 €.

Com a taxa autónoma de 5 %, o IRS sobre a mais-valia é de 60.000,00 € × 5 % = 3.000,00 €.

No regime geral, só metade da mais-valia é tributada (n.º 2 do art. 43.º do Código do IRS), mas essa metade junta-se aos restantes rendimentos e paga às taxas gerais. Se a Teresa tiver um rendimento coletável de 25.000,00 € antes da venda, os 30.000,00 € da mais-valia levam-no para 55.000,00 €. Pela tabela de 2026, a coleta passa de 4.682,23 € (25.000,00 € × 31,1 % − 3.092,77 €) para 16.088,52 € (55.000,00 € × 44,6 % − 8.441,48 €): a venda custa-lhe 11.406,29 € de IRS. A taxa de 5 % poupa-lhe 8.406,29 €. As contas dependem dos outros rendimentos de cada um.

O que não se aplica

A parte do imóvel adquirida depois de 06/10/2023 não tem os 5 %. Na Informação Vinculativa n.º 28189, o requerente tinha o imóvel reabilitado desde 2018 e recebeu por doação, em 2025, mais uma fração da nua propriedade: para essa parte o benefício não se aplica. Na venda há duas contas — a parte antiga a 5 %, a parte nova pelo regime geral.

Quem começou a obra depois de 06/10/2023 não tem expectativa a proteger, mesmo com certificação da câmara. O mesmo vale para quem comprou o imóvel já reabilitado — o benefício era só para a primeira venda por quem fez a intervenção.

Uma obra que não chegue a «ação de reabilitação» — sem a subida de dois níveis de conservação, ou sem a certificação municipal do estado antes e depois — não serve: a AT verifica todas as condições do art. 71.º, não só a data de início.

As rendas ficam fora deste texto. A taxa de 5 % sobre as rendas (antigo n.º 7) foi revogada pela mesma lei, e as quatro respostas da AT são sobre as mais-valias. Para as rendas de habitação existe hoje outro regime — ver a taxa de 10 % sobre as rendas.

O que fazer na prática

Antes de vender, reúna a prova pedida nestes processos: a certidão de localização em área de reabilitação urbana; a avaliação inicial do estado de conservação; o alvará ou a comunicação prévia e o Livro de Obra, que fixam a data de início; a avaliação final e o certificado da câmara a atestar que a obra preenche os requisitos dos artigos 45.º e 71.º do EBF. Quem invoca um benefício tem de o provar (n.º 1 do art. 74.º da Lei Geral Tributária). Se a certificação ainda não foi pedida, peça-a antes da escritura.

Se a obra está apenas a começar agora, a taxa de 5 % já não existe; o que pode existir é o IVA a 6 % na empreitada — ver quando é que a obra de reabilitação tem IVA a 6 %. Se o imóvel lhe chegou por herança, as regras da data e do valor de aquisição são outras — ver vender uma casa herdada.

Fale connosco antes de vender

Esta informação é genérica e não dispensa a leitura dos documentos oficiais nem a análise do seu caso. Com uma obra começada antes de outubro de 2023 ou uma certificação por obter, confirme o enquadramento antes da escritura — peça uma proposta ou veja os nossos serviços.

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As fontes

Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 71.º — Incentivos à reabilitação urbana (redação atual, com os n.os 5, 7 e 21 revogados; n.os 23 e 24 em vigor) — documento oficial

Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 71.º — redação em vigor até outubro de 2023 (n.º 5: taxa autónoma de 5 % na primeira alienação subsequente à intervenção) — documento oficial

Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 11.º, n.º 1 — as normas que alteram benefícios condicionados ou temporários não prejudicam quem já aproveita do direito — documento oficial

Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro — medidas no âmbito da habitação («Mais Habitação»), que revogou os n.os 5, 7 e 21 do art. 71.º do EBF — documento oficial

Código do IRS, art. 43.º, n.º 2 — no regime geral, o saldo das mais-valias imobiliárias de residentes é considerado em 50 % — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 28189, com despacho de 08/04/2026 (art. 71.º do EBF) — aplicação no tempo do n.º 5; a fração da nua propriedade adquirida por doação em 2025 fica de fora — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30028, com despacho de 15/07/2026 (art. 71.º do EBF) — obra iniciada em 2022 e concluída em 2024, quota-parte de 50 %, venda em 2025 — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 29661, com despacho de 22/07/2026 (art. 71.º do EBF) — imóvel comprado em 2021, obra iniciada em 2022 e ainda não concluída em 01/01/2024 — documento oficial

Informação Vinculativa n.º 30890, com despacho de 18/09/2026 (art. 71.º do EBF) — alvará de 2022, certificação municipal dos requisitos dos arts. 45.º e 71.º, venda em 2025, declaração no Anexo G — documento oficial

Lei Geral Tributária, art. 74.º, n.º 1 — o ónus da prova dos factos constitutivos dos direitos dos contribuintes recai sobre quem os invoque — documento oficial

Publicado em 21/09/2026.